Polacy już płacą coraz wyższe raty kredytów mieszkaniowych i z dużym niepokojem patrzą na zapowiedzi dalszego wzrostu stóp procentowych. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego próbuje pobudzić sprzedaż hipotek na stałą stopę.
Aktualnie na finiszu są prace nad nowelizacją szeregu ustaw dotyczących rynku finansowego, m.in. planowana jest reforma ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych (tylko takie jednostki mogą emitować te długoterminowe obligacje). Proponowane zmiany mają rozwinąć polski rynek listów zastawnych, bo od lat jest on bardzo mały. Takie papiery wyemitowało zaledwie parę banków na kwotę około 27 mld zł, finansują one niecałe 6 proc. czynnych kredytów mieszkaniowych w Polsce (łącznie z walutowymi są warte zaledwie 500 mld zł). W innych krajach udział ten jest wielokrotnie wyższy.
Niezbędny rynek listów zastawnych
Polskie banki charakteryzują się tym, że finansują się głównie depozytami klientów indywidualnych. Wprawdzie to najtańsze źródło pieniądza, ale ma ono charakter krótkoterminowy, przez co nie jest idealnie dopasowany do długoterminowych produktów takich jak kredyty mieszkaniowe, szczególnie te o stałym oprocentowaniu.
Wzrost popularności listów zastawnych powinien zdecydowanie ułatwić bankom efektywne udzielanie kredytów mieszkaniowych o stałym oprocentowaniu przy jednoczesnej kontroli ryzyka stopy procentowej w bilansie banku. Skuteczniejsza kontrola nad ryzykiem mogłaby z kolei przełożyć się na zmniejszenie różnicy w oprocentowaniu kredytów hipotecznych pomiędzy stałą a zmienną stopą procentową - a to w konsekwencji pozwoliłoby klientom opierającym swoje decyzje kredytowe głownie na wysokości raty początkowej z większą ochotą spoglądać w kierunku stałego oprocentowania.
I to kredytów nie tylko z okresem ustalenia oprocentowania na 5 czy 7 lat, tak jak teraz, ale przede wszystkim na 10-20 lat, na czym nam zależy. Wzrost popularności tego typu kredytów jest potrzebny, bo pozwoliłby w pełni zdjąć ryzyko stopy procentowej z klientów i przenieść na banki i rynek kapitałowy, na którym działają profesjonalne podmioty umiejące nim zarządzać.
Od początku lipca 2021 r. banki muszą mieć w ofercie kredyt na stałą stopę procentową na co najmniej 5 lat.
Niektóre banki miały w swojej ofercie już wcześniej kredyty ze stałym oprocentowaniem, ale zainteresowanie było stosunkowo niewielkie. Przyczyna? Wybierając między hipoteką na stałą czy zmienną stopę klienci najczęściej kierują się wysokością miesięcznej raty, a te w kredytach na stałą stopę były ostatnio wyższe. Różnica sięgała 1-1,5 pkt proc., co oznacza że klienci za każde 100.000 zł zaciągniętego kredytu dokładają w skali każdego miesiąca od 100 zł do 150 zł.
Zatem z prostej kalkulacji wynika, że kredyt ze stałą stopą jest relatywnie droższy (przynajmniej w momencie jego zaciągania), ale w sytuacji wzrostu stóp procentowych (a z taką mamy aktualnie miejsce na rynku finansowym) raty kredytu o oprocentowaniu stałym pozostają niezmienne i mogą w perspektywie całego okresu kredytowania nieruchomości okazać się wyborem zdecydowanie bardziej korzystnym od strony finansowej. Dodatkowo przy oprocentowaniu stałym mamy do czynienia z pewną formą przewidywalności przyszłych obciążeń kredytowych, co w sytuacji bardzo dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości może stanowić dla części klientów dodatkowy atut.
Mając kredyt o stałej stopie procentowej, przez co najmniej kilka lat możemy spać spokojnie i zapomnieć o sytuacji na rynku stóp procentowych. I nie przejmować się rosnącą stawką WIBOR, bo żadne podwyżki rat nam nie grożą. Mimo że od października 2021 r weszliśmy w fazę podwyżek stóp procentowych, popyt na kredyt hipoteczny o stałej stopie nadal jest śladowy.
Zmiany regulacyjne mające pobudzić sprzedaż hipotek o stałej stopie procentowej.
Aktualnie rynek oczekuje podwyżek stóp procentowych, krzywa dochodowości jest rosnąca, przez co raty zaciąganych teraz kredytów na stałą stopę są nieco droższe od tych opartych na zmiennej stopie procentowej. Ale nie wiadomo, jak zmieni się rynek. Jeśli spadną oczekiwania co do dalszego wzrostu inflacji, wtedy ceny obu rodzajów kredytów zbliżą się do siebie.
A jak wygląda sytuacja w Polsce na tle Europy?
Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w polskim wydaniu to "loteria", bowiem raty można zamrozić tylko na 5 lat. Problemem jest fakt, iż nie można zabezpieczyć się przed wzrostem rat na dłuższy okres, a najlepiej na cały okres kredytowania. W innych krajach produkty o stałej stopie procentowej (przez cały okres kredytowania) są czymś normalnym. Faktycznie na tym tle, Polska jest europejskim ewenementem.
Europejska Federacja Kredytu Hipotecznego zbiera informację, jaką stopę – zmienną czy stałą – stosuje się w kredytach hipotecznych na całym świecie. Najświeższe dane dotyczące trzeciego kwartału 2021 r. i obejmując portfel kredytowy udzielony w tym okresie.
W zestawieniu brakuje danych dla Polski za cały 2021 r ale w czwartym kwartale 2020 r. udział kredytów o stałej stopie % w Polsce wynosił 0%. W żadnym innym z analizowanych krajów nie ma analogicznej sytuacji..
W trzecim kwartale 2021 r. najwięcej kredytów hipotecznych o stałej stopie obowiązującej ponad 10 lat udzielono w Belgii – 84%. W analogicznym okresie kredyty o zmiennej stopie stanowiły zaledwie 0,4% portfela. Pozostałe kilkanaście procent kredytów też miały wbudowaną stałą stopę, tyle że w okresie 5-letnim (1,2% portfela) lub na okres 5-10 lat (15%).
Aż 61% nowo udzielonych kredytów w Dani miało stałą stopę procentową obowiązującą przez ponad 10 lat. W Hiszpanii takie kredyty stanowiły 57% portfela, w Holandii 49%, w Niemczech 48%, a w Szwecji 43%. We Włoszech blisko 84% udzielonych kredytów miało zagwarantowane stałe raty przez okres 5-10 lat. Z kolei w Irlandii oraz Wielkiej Brytanii popularne są kredyty ze stałą stopą obowiązującą przez okres 5 lat. Stanowiły one blisko 93% nowego portfela kredytowego (Wielka Brytania) i 81% (Irlandia).
Na drugim biegunie, w których dominuje zmienne oprocentowanie, są – poza Polską – Finlandia (97%), Rumunia (74%) i Portugalia (71%). Ale warto zaznaczyć, że w Rumunii i Portugalii dostępne są – i cieszą się dużą popularnością – kredyty ze stałą stopą na okres ponad 10 lat a ich udział w rynku wynosi odpowiednio: 12% i 29%.
Kredyt hipoteczny w Czechach za stałym oprocentowaniem nie są dostępne na okres ponad 10 lat, ale 51% udzielonych kredytów to takie z gwarancją stałych rat do 5 lat, a 48% – przez 5-10 lat. Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem stanowią zaledwie 1% portfela.
Zatem co robić?
W Polsce w 2020r mieliśmy do czynienia z sytuacją , gdzie oczekiwano stabilnych stóp procentowych, co powodowało, że ówczesna rata hipoteki ze stałym oprocentowaniem była tylko nieznacznie wyższa niż ze zmiennym. Osoby, które wtedy zaciągnęły hipotekę ze stałą stopą powinny być zadowolone: od tamtego czasu WIBOR 3M wzrósł z 0,2 proc. do niemal 3,17 proc., a za kilka miesięcy może dotrzeć do 4,5 proc., co oznacza wzrost rat w kredycie o zmiennej stopie o 35-75 proc.
Czy zatem warto zmienić swoje oprocentowanie na stałe lub tez zaciągając kredyt zdecydować się na droższe, ale pewne oprocentowanie (przynajmniej na najbliższe 7 lat)? Odpowiedź jest niestety uzależniona od tego z jakim poziomem inflacji przyjdzie mierzyć się naszej gospodarce na przestrzeni kilku najbliższych lat bowiem od jej wysokości będzie pośrednio uzależniona stawka WIBOR, która to bezpośrednio wpływa na koszt odsetkowy kredytu. Niestety, ale nikt nie jest w stanie oszacować co będzie w najbliższej przyszłości bowiem sam prezes Narodowego Panku Polskiego, jeszcze w zeszłym roku twierdził iż stopy procentowe pozostaną niezmienne przynajmniej do końca jego kadencji (21 czerwiec 2022r) a jednocześnie w Polsce stopy powędrowały już z poziomu 0,25% do 2,75% z zapowiedzią kolejnych podwyżek....
Comments