Weryfikacja księgi wieczystej przed zakupem nieruchomości stanowi najważniejszą czynność, jaką należy wykonać przed podjęciem kolejnego kroku w kierunku nabycia nieruchomości. To dzięki księdze zweryfikujemy, kto jest prawowitym właścicielem nieruchomości, czy nie ciążą na niej żadne inne ograniczenia. W razie jakichkolwiek wątpliwości warto skorzystać z pomocy specjalisty (np. agenta nieruchomości), który będzie odpowiedzialny za zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości.
Księga wieczysta jest głównym źródłem informacji na temat nieruchomości, którą planujemy zakupić. Dlatego warto wiedzieć, czym tak naprawdę jest księga wieczysta i z jakich części jest zbudowana oraz gdzie możemy zapoznać się z jej treścią i kiedy powinniśmy to zrobić?
Co to jest księga wieczysta?
Księga jest to dokument (rejestr publiczny), który przedstawia stan prawny nieruchomości. Zawiera najważniejsze informacje o nieruchomości, takie jak prawo własności, ograniczenia i zabezpieczenia oraz położenie nieruchomości. Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Wnikliwa weryfikacja księgi wieczystej powinna być podstawą dla przyszłego nabywcy nieruchomości. Zaniechanie tej czynności przed podjęciem decyzji w sprawie zakupu, może być źródłem późniejszych poważnych konsekwencji finansowych lub/i prawnych. Dlatego warto zatrudnić jest agenta nieruchomości, który będzie odpowiedzialny za bezpieczne przeprowadzenie całej transakcji. Oczywiście wiąże się to z koniecznością zapłaty wynagrodzenia, jednak jest ono nieporównywalne z potencjalnymi kosztami, jakie możemy ponieść w sytuacji nabycia nieruchomości z wadami prawnymi.
Główne cechy ksiąg wieczystych
Jawność ksiąg wieczystych – oznacza, że każdy kto zna numer księgi wieczystej może zapoznać się z jej treścią. Zasada nie dotyczy akt księgi, które przeglądać może osoba mająca interes prawny lub notariusz. Jawność ksiąg wieczystych pozwala zatem na zapoznanie się z jej zapisami jeszcze przed zakupem nieruchomości. W związku z tym faktem przyszły nabywca nie może w późniejszym czasie zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wzmianek, które świadczą, że zostały złożone i jeszcze nierozpatrzone wnioski.
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – kupując nieruchomość od osoby widniejącej w księdze wieczystej, mamy pewność, że nabywamy ją od prawowitego właściciela - stajemy się nowym właścicielem. W przypadku gdyby doszło do sytuacji, że ktoś inny okazałby się faktycznie właścicielem to i tak zostaniemy nowym właścicielem nieruchomości, ponieważ nabyliśmy ją od osoby znajdującej się w księdze wieczystej. Jeżeli jednak byliśmy świadomi nieprawidłowości zapisu lub jeżeli księga zawierała zapis o niezgodności danych ze stanem faktycznym, to rękojmia nie będzie miała zastosowania. Takie samo ryzyko niesie pojawienie się wzmianki w księdze wieczystej, którą obowiązkowo musimy sprawdzić przed podpisaniem umowy sprzedaży, aby nie narazić się na dodatkowe ryzyko prawne.
Domniemanie zgodności ze stanem prawnym – oznacza, że przyjmuje się za pewne, że to, co wyczytamy w księdze wieczystej w sprawie własności, jest zgodne z rzeczywistością. Inaczej mówiąc, prawa wykreślone nie istnieją a wpisane są obowiązujące.
Pierwszeństwo praw wpisanych – oznacza, że ograniczone prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej mają pierwszeństwo przed tymi niewpisanymi. Liczy się kolejność dokonywania wpisów w poszczególnych działach księgi.
Czy każda nieruchomość posiada księgę wieczystą?
Lokale – wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności, np. odrębna własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Budynki – nieruchomości trwale związane z gruntem, które nie stanowią części składowej nieruchomości gruntowej
Grunty – część powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębną własność
Nie wszystkie nieruchomości mają założoną księgę wieczystą! W takiej sytuacji powinniśmy zachować wzmożoną ostrożność i upewnić się, czy aby na pewno nabywamy upragniony dom od jego prawowitego właściciela. Jest to transakcja podwyższonego ryzyka dlatego też warto w tym celu zatrudnić specjalistę, np. agenta nieruchomości, który w Twoim imieniu sprawdzi nabywaną nieruchomość.
Kiedy należy zapoznać się z księgą wieczystą?
Z księgą wieczystą należy zapoznać się niezwłocznie po podjęciu decyzji o zakupie nieruchomości., jeszcze przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy (przedwstępnej czy rezerwacyjnej) i wpłaceniem zaliczki, zadatku lub opłaty rezerwacyjnej. Kupujący musi mieć pewność, że rozmawia z właściwymi osobami, które są prawowitymi właścicielami nieruchomości. Zdarza się, że negocjacje prowadzimy tylko z jednym z właścicieli, a w rzeczywistości jest więcej, niekoniecznie zainteresowanych sprzedażą swojej części. Koniecznie należy upewnić się, że na nieruchomości nie ciążą żadne prawa czy roszczenia, które ograniczają jej dysponowaniem. Należy zachować daleko idącą czujność bowiem zaniechanie tej podstawowej czynności może przyczynić się do konfliktu i problemów w wyegzekwowaniem wpłaconej wcześniej kwoty.
Jak znaleźć księgę wieczystą?
Jawność jest jedną z cech księgi wieczystej co oznacza, że każdy może zapoznać się z jej treścią (za wyjątkiem akt księgi). Aby było to możliwe, musimy posiadać numer księgi wieczystej. Jeżeli jesteśmy już w jego posiadaniu, to bez problemu możemy otrzymać informacje na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości ELEKTRONICZNE KSIĘGI WIECZYSTE.
Jeżeli nie mamy tego numeru, to możemy go pozyskać w następujący sposób:
Od samego właściciela mieszkania – to najłatwiejszy sposób pozyskania numeru księgi wieczystej.
Sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości – tu również możemy wystąpić o wydanie numeru księgi, ale pod warunkiem, że wykażemy interes prawny.
Starostwo Powiatowe – możemy wystąpić z wnioskiem o wydanie wypisu i wyrysu z rejestru gruntów z numerem księgi wieczystej. Abyśmy mogli otrzymać ten dokument, musimy wykazać interes prawny do nieruchomości. Sama chęć jej nabycia, może nie być wystarczającym argumentem dla urzędnika.
Płatne wyszukiwarki ksiąg wieczystych – istnieje w Internecie wiele firm zajmujących się wyszukiwanie i udostępnianiem numerów ksiąg wieczystych po numerze działki lub adresie nieruchomości.
Jak czytać księgę wieczystą? (Jak jest zbudowana?)
Każda księga wieczysta ma taką samą konstrukcję i składa się z czterech działów:
Dział I: Informacje o nieruchomości: I-O – „Oznaczenie nieruchomości wraz z danymi geodezyjnymi i adresowymi I-SP – „Spis spraw związanych z własnością” – prawa przysługujące właścicielom lub użytkownikom wieczystym nieruchomości W tym dziale należy sprawdzić dokładną, rzeczywistą lokalizację nieruchomości (adres, numer działki), jej wielkość i przeznaczenie.
Dział II: Własność Ten dział zawiera szczegółowe dane właściciela lub/i współwłaścicieli (o ile tacy są przypisani do nieruchomości) oraz posiadane przez nich udziały w mieszkaniu.
Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia
W tym dziale mogą znajdować się bardzo ważne informacje z punktu widzenia nabywcy. Znajdziemy tu prawa i roszczenia wobec nieruchomości. Mogą utaj zostać zamieszczone informacje m.in. o służebnościach czy ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji komorniczej z nieruchomości.
Dział IV: Hipoteka
W tej części znajdziemy informacje na temat wpisanych hipotek na rzecz banków lub innych instytucji np. US, ZUS, Urzędu Miasta itd. Istotne jest to, że hipoteka obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela zatem nalży zachować szczególną ostrożność analizując ten dział księgi.
Prawa i roszczenia w księgach wieczystych
Fundamentalnym celem ksiąg wieczystych jest ustalenie na ich podstawie stanu prawnego nieruchomości. Zwiększa to bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.
W księdze wieczystej wpisywane są:
prawa rzeczowe – własność i użytkowanie wieczyste
prawa osobiste – prawo dożywocia, odkupu i pierwokupu
ograniczone prawa rzeczowe – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, służebność, zastaw, użytkowanie, hipoteka
W księdze wieczystej mogą znaleźć się również roszczenia wyłączające uprawnienia do zniesienia współwłasności nieruchomości lub roszczenia z tytułu przeniesienia własności.
Co oznaczają wzmianki w księdze wieczystej?
W księgach wieczystych możemy znaleźć również wzmianki tzw. DzKw (sygnatura sądowa).
To bardzo istotny aspekt bowiem informuje przyszłego nabywcę, że w księdze wieczystej pojawią się zmiany, które nie zostały jeszcze opublikowane.
Rekomendujemy, aby przed podpisaniem umowy sprzedaży, wszelkie wzmianki bezwzględnie sprawdzić w sądzie i zweryfikować czy i w jakim zakresie zmieniają sytuację naszej przyszłej nieruchomości. Należy pamiętać, że wzmianki sądowe wyłączają rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co może rodzić poważne konsekwencje prawne dla nabywcy.
Comentários