Zainteresowanie zakupem własnego mieszkania czy domu nawet w pandemii stale wzrasta. Warto zastanowić się nad tym, jakie jako strona kupująca, przysługują nam prawa? Kto i w jakim zakresie odpowiada w przypadku, gdy po kilku tygodniach czy nawet miesiącach użytkowania nieruchomości, pojawi się wada fizyczna, o której wcześniej nie wiedzieliśmy ?
Zgodnie z art. 27 ust. 6 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1805, ze zm.), ustawodawca odsyła do przepisów kodeksu cywilnego, a mianowicie do przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej (art. 556 i n. k.c.).
Oceniając, czy rzecz nabyta jest obarczona wadą, należy mieć na uwadze przepis art. 354 k.c. stosownie do którego zobowiązanie powinno być wykonane zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego. Powinniśmy oszacować czy sprzedana rzecz jest użyteczna, biorąc pod uwagę jej przeznaczenie. Jednak samo kryterium zgodności ze wzorcem normatywnym nie może przesądzać o istnieniu bądź nie istnieniu wady. Przy ocenie wady fizycznej nieruchomości, kryterium funkcjonalne, obejmujące użyteczność rzeczy i jej przeznaczenie zgodne z celem umowy sprzedaży, powinno być stosowane przed kryterium normatywno-technicznym (tak: uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30.12.1988 r., III CZP 48/88). Jednocześnie należy podkreślić, że po ujawnieniu się wady przedmiotu sprzedanego sprzedawca staje się odpowiedzialny wobec kupującego za istnienie wady.
Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny a zatem sprzedawca nie może się z od niej w żaden sposób uwolnić niezależnie od tego, czy to on swoim działaniem spowodował wadliwość rzeczy, czy też ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet - czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa [Wyrok SA we Wrocławiu z 29.06.2016 r., I ACa 653/16, LEX nr 2376911].
Należy podzielić opinie sądu, iż deweloper zobowiązany jest zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414), aby obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej (…)
Reasumując, deweloper jest każdorazowo bezwarunkowo w pełni odpowiedzialny za wystąpienie ukrytej wady w nieruchomości. Charakter odpowiedzialności dewelopera jest nieograniczony a zatem deweloper nie tylko zobowiązany jest do naprawienia ujawnionej wady fizycznej, ale również nie wyłącza to jego odpowiedzialności odszkodowawczej za wykonanie budynku niezgodnie ze sztuką budowlaną.
Biorąc pod uwagę przepisy kodeksu cywilnego i uprawnień wynikający z tego tytułu zgodnie z art. 560 § 1 k.c. jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy lub obniżeniu ceny chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od ujawnionych wad albo wadę usunie.
Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.
Jak ustalić kwotę, o którą możemy żądać obniżenia ceny
Tu pomocne jest orzecznictwo sądowe. I tak: - „(…) decydująca zatem jest proporcja wartości rzeczy wolnej od wad i wartości rzeczy wadliwej. Sąd winien zatem ustalić te wartości, a następnie poprzez zastosowanie tej proporcji do umówionej przez strony ceny odpowiednio ją skorygować. Przy czym to wyliczenie nie jest już ostateczne i ta kwota nie jest natomiast kwotą podlegającą zwrotowi przez sprzedawcę kupującemu [Wyrok SA w Krakowie z 8.05.2018 r., I ACa 1344/17, LEX nr 2527458].”
Warto pamiętać również, że uprawnienia nabywcy z tytułu rękojmi - za wszelkie powstałe wady fizyczne lokalu mieszkalnego / domu wygasają po upływie pięciu lat, licząc od dnia, w którym lokal został wydany nabywcy (art. 568 § 1 k.c.
Comments