Podatek dochodowy od czynności cywilnoprawnej, jaką jest sprzedaż nieruchomości, należy co do zasady zapłacić przed upływem pięciu lat od jej nabycia.
Warto przy tej okazji zwrócić uwagę również na jedną, bardzo istotną kwestię, a mianowicie, w jaki sposób liczyć lata podatkowe. Chcąc zbyć dom lub mieszkanie, nie wystarczy jedynie policzyć pięć lat od momentu nabycia tej lokalu bowiem w zakresie omawianego podatku dochodowego mówi się o latach podatkowych, które nie są tożsame z lata kalendarzowymi, czyli czasem bezpośredniego nabycia prawa własności.
Pierwszy rok podatkowy zaczynamy liczyć po upływie roku kalendarzowego, w którym nabyliśmy mieszkanie czy dom. Podatek od sprzedaży nieruchomości zapłacimy wyłącznie wtedy, gdy od czynności tej uzyskamy dochód - czyli gdy nieruchomość zostanie sprzedana za cenę powyżej ceny jej zakupu.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości?
Kwestie wysokości podatku uregulowane są w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych - zgodnie z nią sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty jej nabycia, wymaga opłacenia podatku w wysokości 19 proc. od wartości dochodu. W praktyce oznacza to , że płaci się daninę od zysku, jaki osiągnęło się podczas zbycia mieszkania, domu czy działki.
Najłatwiej wyjaśnić to na przykładzie:
Piotr kupił mieszkanie w 2017 roku za 450 tys. złotych, wykonał w nim remont za 50 tys. złotych a następnie sprzedał w 2021 roku, czyli po czterech latach za 550 tys. złotych. Z tego przykładu wynika, że Pan Piotr wzbogacił się o 50 tys. złotych, zatem od tej wartości zapłaci podatek w wysokości 19 proc., co stanowi wartość 9500 zł dla Urzędu Skarbowego (Pan Piotr musi złożyć do US PIT-39)
Jakie są sposoby na niepłacenie podatku dochodowego?
Zapłacenie podatku od zbycia nieruchomości można w pewnym sensie uniknąć za sprawą tzw. ulgi mieszkaniowej. Jeżeli uzyskane przychody z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, to takie dochody są zwolnione od podatku PIT. Oczywiście kwota zwolnienia jest uzależniona od tego, w jakiej wysokości przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. Wartość tę oblicza się jako iloraz dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
Co ważne - wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą zostać poniesione w określonym terminie, tzn. począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podatek od sprzedaży nieruchomości - przykładowy kalkulator dochodu zwolnionego z opodatkowania
W łatwy sposób każdy sam może wyliczyć, w jakiej wysokości osiągnięty przez nas dochód będzie zwolniony z opodatkowania. Podstawą tego rodzaju kalkulatora jest następujący wzór:
dochód x wydatki poniesione na cele mieszkaniowe / przychód z odpłatnego zbycia = zwolniony dochód
Przeanalizujmy to na dwóch przykładach podanych
1. Podatnik Jan sprzedał za 600 tys. zł mieszkanie, które nabył pięć lat wcześniej za kwotę 500 tys. zł. Za pieniądze uzyskane ze sprzedaży chce kupić inny lokal mieszkalny.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości - 600 000 zł;
Koszty uzyskania przychodu - 500 000 zł;
Dochód - 100 000 zł;
Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości - 600 000 zł.
Oblicza się dochód wolny od podatku: 100 000 zł X 600 000 zł / 600 000 zł = 100 000 zł. Zatem jak widać cały uzyskany ze sprzedaży mieszkania dochód korzysta ze zwolnienia, ponieważ jest w pełni przeznaczony na inne cele mieszkaniowe.
2. Podatnik w 2017 roku sprzedał za 500 tys. zł mieszkanie, które nabył w 2012 roku za kwotę 400 tys. zł. Za uzyskane ze sprzedaży 460 tys. zł zamierza kupić inny lokal mieszkalny, a pozostałe 40 tys. zł zainwestować na giełdzie.
Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości - 500 000 zł;
Koszty uzyskania przychodu - 400 000 zł;
Dochód - 100 000 zł;
Wydatki poniesione na cele mieszkaniowe w okresie 2 lat liczonych od końca roku podatkowego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości - 460 000 zł.
Oblicza się dochód wolny od podatku: 100 000 zł X 460 000 zł / 500 000 zł = 92 000 zł/
Następnie liczy się kwotę do opodatkowania, odejmując od dochodu dochód wolny od podatku: 100 000 zł - 92 000 zł = 8 000 zł.
Zatem Pan Jan będzie musiał odprowadzić do US kwotę 8000 zł.
Podatek przy sprzedaży nieruchomości, czyli jakie wydatki na cele mieszkaniowe
Im wyższe będą wydatki przeznaczone na cele mieszkaniowe tym niższy będzie podatek przy sprzedaży nieruchomości. Do tego rodzaju kosztów/wydatków zaliczamy m.in.:
nabycie budynku mieszkalnego;
nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego;
spłatę kredytu wraz z odsetkami w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, które zostały zaciągnięte na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych - ważne jest jednak to, że tego rodzaju kredyt powinien być zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.
nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, remont czy adaptację własnego budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego;
Warto jednocześnie podkreślić, że warunkiem uznania wydatków jako poniesionych na "własne cele mieszkaniowe" jest zaistnienie faktu własności nieruchomości przez podatnika w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym podatnik uzyskał przychód ze zbycia nieruchomości lub określonych praw majątkowych.
Sprzedaż domu a podatek, czyli zbycie nieruchomości nabytej w drodze darowizny lub spadku
Sprzedaż domu i związany z tym obowiązek podatkowy ma istotne znaczenie w zależności od tego, czy nieruchomość jaką chcemy zbyć, otrzymaliśmy w drodze darowizny czy też spadku. Obowiązujące od 2019 roku przepisy różnicują pięcioletni okres od nabycia nieruchomości, którą - w efekcie - chcemy sprzedać.
Jeśli mieszkanie otrzymamy w drodze darowizny, to pięcioletni okres dla obdarowanego liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym otrzymał darowiznę. Natomiast jeżeli mieszkanie otrzymamy w spadku, to wówczas ten pięcioletni okres dla spadkobiercy liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, ale w tym przypadku przez spadkodawcę, a nie przez przyjmującego spadek
Comments