Część z Państwa zastanawia się nad zakupem mieszkania pod najem, być może część posiada już jakąś nieruchomość otrzymaną w spadku, zakupioną czy pozyskaną w drodze darowizny? Jeśli zdecydowaliście się Państwo na najem bądź rozpatrujecie taką możliwość, musicie podjąć ważną decyzję odnośnie rodzaju umowy, jaką chcecie podpisać wraz ze swoimi lokatorami.
Na dzień dzisiejszy mamy do wyboru 3 rodzaje umów, które możemy podpisać z lokatorami. Są to: tradycyjna umowa najmu lokalu mieszkalnego, umowa najmu okazjonalnego oraz umowa najmu instytucjonalnego.
Klasyczna umowa najmu czyli zwykła umowa cywilna
Jest zdecydowanie najmniej opłacalna dla wynajmującego ale całkiem atrakcyjną formą dla najemcy. Jest ona wciąż najpopularniejszą formą najmu w Polsce a wyróżnia się m.in. faktem iż podlega pod Ustawę o ochronie lokatorów, co wiąże się z pewnymi ograniczeniami i obowiązkami dla wynajmującego. Wynajmujący nie możemy dowolnie podnosić czynszu a jedynym powodem jego zmiany może być inflacja, nie oznacza to jednak możliwości podniesienia czynszu w jakimkolwiek stopniu, tylko proporcjonalnie do stopy inflacji. Wynajmujący nie może również w dowolnym momencie wypowiedzieć umowy a jedynie w pewnych wyjątkowych sytuacjach, np. niepłacenia czynszu przez lokatora przez kilka miesięcy (dotyczy to braku wpłat jakichkolwiek kwot ze strony najmującego; jeśli płaci, nawet niewielką część najmu, niestety nie mamy możliwości wypowiedzenia umowy).
Wynajmujący nie może przewidzieć w umowie kar za nieprzestrzeganie zasad czy niestosowne zachowanie, jak również nie może eksmitować lokatora „na bruk”, (eksmisja może być procesem bardzo długim, kosztownym i trudnym – jeśli lokator nie będzie chciał dobrowolnie opuścić mieszkania, będziemy zmuszeni wszcząć proces sądowy i dopiero po uprawomocnieniu się wyroku będziemy mogli wszcząć działania faktyczne, przy czym musi istnieć pewność, że lokator nie wyląduje na ulicy).
Składowe umowy najmu, o których warto pamiętać:
Kaucja, która zabezpiecza nas na wypadek niepłacenia czynszu bądź jakichkolwiek zniszczeń. Przeważnie jest równa jedno- lub dwumiesięcznej kwocie czynszu łącznie z opłatami, jednak jest to sprawa indywidualna. Warto przewidzieć kaucję w umowie, ponieważ weryfikuje to wypłacalność lokatora i zabezpiecza wynajmującego przed uszczerbkami finansowymi.
Kwota i tu warto się zatrzymać. W przypadku ryczałtowej formy opodatkowania warto wyszczególnić w umowie różnego rodzaju opłaty, nie wszystkie z nich będą bowiem stanowić podstawę naszego opodatkowania. Jeśli na ten przykład lokator płaci na nasze konto 3000 złotych, to, jeśli nie rozbijemy w umowie tej kwoty na składowe, odprowadzamy podatek od pełnej otrzymanej kwoty. W przypadku ryczałtu 8,5% będzie to 255 złotych miesięcznie. Jeśli jednak wyszczególnimy 300 złotych za media, 700 złotych za administrację, śmieci i wodę, a 2000 złotych czynszu, to wówczas jedynie 2000 złotych stanowi podstawę naszego opodatkowania, a więc płacimy miesięcznie 170 złotych.
Sprawa mediów – przeważnie umowa przewiduje przepisanie umów z dostarczycielami mediów na lokatora, wówczas niezależnie od tego, czy ktoś u nas mieszka czy nie mieszka, odpowiedzialność za rozliczenia leży po stronie najemcy.
Określenie czy umowa jest na czas określony czy nieokreślony. Jest bardzo ważną kwestią bowiem inne przepisy dotyczą umowy na czas określony, inne zaś na czas nieokreślony. Łączy się to choćby z okresem wypowiedzenia umowy dlatego zawsze warto zawierać umowy na ściśle określony czas.
Najem okazjonalny, jako kolejna forma zawarcia umowy z najemcą
Najem okazjonalny został wprowadzony w 2009 roku i jest umową zawieraną u notariusza. Przeznaczona jest dla osób prywatnych, to znaczy, że możemy z niej skorzystać wyłącznie jeśli prowadzimy najem prywatny (nie dotyczy działalności gospodarczej). Czym charakteryzuje się taka forma umowy?
Umowa jest podpisywana u notariusza, za którego usługi, zgodnie z ustawą, płaci wynajmujący (przeważnie jednorazowo 250-350 zł). Przyszły lokator podaje notariuszowi adres lokalu, do którego, w razie wypowiedzenia naszej umowy, może się przeprowadzić.
Dlatego też umowa okazjonalna nie podlega Ustawie o ochronie lokatorów.
Możemy dowolnie zmieniać czynsz najmu.
Możemy uwzględnić kary.
Możemy wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji przewidzianej umowy, bez zapewnienia lokatorowi zastępczego lokalu.
Wynajem instytucjonalny
Umowa wynajmu instytucjonalnego jest zbliżona do umowy najmu okazjonalnego. Uogólniając różni się tym, że nie jest to opcja dla osób prowadzących działalność gospodarczą. Jak więc wyglądają główne cechy tego typu umowy?
Umowa jest podpisywana również u notariusza, za którego usługi, zgodnie z ustawą, płaci wynajmujący (przeważnie jednorazowo 250-350 zł). W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego przyszły lokator nie musi podawać notariuszowi adresu lokalu, do którego, w razie wypowiedzenia naszej umowy, może się przeprowadzić. W praktyce oznacza to, że nie dotyczą nas jakiekolwiek komplikacje związane z takim lokalem,
Umowa nie podlega Ustawie o ochronie lokatorów,
Możemy dowolnie zmieniać czynsz najmu,
Możemy uwzględnić kary dla najemcy,
Możemy wypowiedzieć umowę w każdej sytuacji przewidzianej umowy.
Rekomendujemy każdorazowo zapoznać się wnikliwie ze wzorem umowy, z którego chcieliby Państwo skorzystać wynajmując swoją nieruchomość. Zawsze warto edytować umowę zgodnie ze swoimi potrzebami, aby jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Jeśli chcieliby Państwo skorzystać z naszych doświadczeń zapraszamy do kontaktu - pomożemy wybrać rodzaj podpisywanej umowy oraz podpowiemy formę opodatkowania umowy najmu, co pozwoli Państwo efektywnie zabezpieczyć się przed potencjalnym ryzykiem wynikającym z najmu swojego lokalu.
Comments