Dobrze zlokalizowane nieruchomości na ładnych osiedlach można czasami kupić po korzystnej cenie, wykorzystując ich tzw. „status prawny”. Dzieje się tak bowiem w Polsce mamy setki tysięcy mieszkań znajdujących się w zasobach spółdzielni mieszkaniowych. Takie nieruchomosci znajdują bardzo często nowych nabywców ze względu na niższą cenę (w porównaniu z mieszkaniem o statusie własnościowym), ale też ze względu na atrakcyjną lokalizację, dobrze zagospodarowanie przestrzenie (zdecydowanie więcej terenów zielonych i możliwość korzystania np. z piwnicy lub wózkarni), świetną komunikację.
Mieszkanie spółdzielcze: kiedy warto zakupić?
Mieszkania spółdzielcze cieszą się sporym zainteresowaniem kupujących. bowiem zazwyczaj mają wiele zalet (lokalizacja, cena, infrastruktura,, komunikacja). Jednak bardzo często zdarza się, że posiadają tzw,, wady prawne, które sprawiają iż zakup takiego lokalu może odbywać się wyłącznie przy transakcji gotówkowej.
Patrząc wyłącznie od strony prawnej oraz możliwości zabezpieczenia się potencjalnego przyszłego kredytodawcy na finansowanej nieruchomości, wyróżnić można trzy rodzaje lokali mieszkalnych w zasobach spółdzielni, czyli tzw. – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
1. Mieszkanie z księgą wieczystą. Taka nieruchomość mieszkalna posiada założoną księgę wieczystą (KW), a kwestie gruntu pod budynkiem są w pełni uregulowane.
Oznacza to, ni mniej ni więcej że spółdzielnia mieszkaniowa jest albo właścicielem gruntu, na którym stoi budynek, w którym znajduje się mieszkanie albo posiada wieczyste użytkowanie gruntu na którym został postawiony budynek. W takiej sytuacji nabycie takiego mieszkania może być sfinansowane kredytem hipotecznym i jednocześnie nieruchomość może stanowić zabezpieczenie udzielanego kredytu. Transakcja de facto nie różni się od zakupu nieruchomości z pełną własnością.
2. Mieszkanie z KW, ale i z nieuregulowanym stanem „gruntowym”. Takie nieruchomości co prawda posiadają KW, jednak kwestia gruntu pod budynkiem jest sprawą nieuregulowaną. W praktyce oznacza to, że Spółdzielnia Mieszkaniowa nie jest właścicielem gruntu na którym został postawiony budynek, ani też nie posiada prawa do jego wieczystego użytkowania. Budynek stoi zatem na „obcym” gruntach, co sprawia że jedynie nieliczne banki będą zainteresowane udzieleniem kredytu hipotecznego i zabezpieczeniem kredytu na tej nieruchomości. (tutaj warto wspomnieć, że nic nie stoi na przeszkodzie aby ewentualnym zabezpieczeniem kredytu była inna nieruchomość posiadająca KW z uregulowanym stanem gruntowym).
3. Mieszkanie bez KW i nieuregulowane kwestie gruntu. Lokal mieszkalny nie posiada KW i nie ma możliwości, aby ją założyć. Przyczyną jest właśnie nieuregulowana kwestia gruntu pod budynkiem. W takim wypadku uzyskanie finansowania (i zabezpieczenia banku na takim lokalu) nie jest możliwe. Pomóc może tylko inna nieruchomość, która zabezpieczy transakcję, lub pożyczka hipoteczna (uzyskanie pieniędzy na cel dowolny).
Na co trzeba zwrócić uwagę kupując mieszkanie spółdzielcze?
Nieruchomości spółdzielcze, które nie posiadają KW lub/i mają także nieuregulowane kwestie gruntu, są zwykle tańsze przez co niezwykle popularne w obrocie na rynku nieruchomościowym. Strona sprzedająca najczęściej posiada wiedzę że nieruchomość, którą chce zbyć, posiada istotną wadę prawną, ale wada ta wychodzi na jaw najczęściej dopiero w przypadku gdy strona kupująca chce finansować zakup danej nieruchomosci kredytem hipotecznym.
Przy zupełnie gotówkowym kupujący bardzo często nie mają wiedzy, iż mieszkanie posiada wadę prawną – nie zawsze na etapie sprzedaży zbywca informuje kupującego o pewnego rodzaju "defekcie" prawnym., oczekując tym samym ceny za sprzedaż nieruchomości, jak w sytuacji pełnego własnościowego prawa do mieszkania.
Zbywca, jak i osoba go reprezentująca zazwyczaj zapewnia, że wszystko od strony prawnej jest w porządku z daną nieruchomością a ponieważ mieszkanie jest ładne, a cena dobra szybko następuje podpisanie umowy zadatkowej.
Wszystko może przebiegać bardzo sprawnie, dopóki nie okaże się, że ktoś, kto zechce potem takie mieszkanie od nas odkupić lub też potrzebuje wesprzeć się kredytem hipotecznym podczas nabywania nieruchomości nie będzie mógł wykorzystać mieszkania na zabezpieczenie zaciągniętego kredytu hipotecznego.
Oczywiście wszelkie inne nieruchomości również mogą posiadać różnego rodzaju wady prawne dlatego też w każdym przypadku przed podejściem do transakcji należy skrupulatnie sprawdzić aktualny stan prawny nieruchomości..
Wady prawne nieruchomosci a jego cena..
Jeśli ktoś dysponuje gotówką na zakup nieruchomości lub może „podstawić” inną nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu bankowego, może takie mieszkanie spółdzielcze „z problemem prawnym” nabyć. Ważne jest jednak, aby wiedzieć, że uzyskało się odpowiednio niższą cenę. takiej nieruchomości (np. o 10-15% niższą od cen rynkowych nieruchomości w danej okolicy.) W takiej sytuacji zakup mieszkania ma zdecydowany sens – z jednej strony stajemy się właścicielem czegoś, co jest trudniej sprzedawalne, ale ma najczęściej dobrą lokalizację i infrastrukturę, a więc może zyskiwać na wartości szybciej niż mieszkanie na peryferyjnych, nowych osiedlach, z drugiej zaś strony istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu we własność (chociaż droga bywa wyboista i nie zawsze wszystko jest uzależnione od samych właścicieli, spółdzielni itp)
Jak sprawdzić stan prawny nieruchomości?
Przed rozpoczęciem tranksacji na rynku nieruchomościowym zawsze zalecamy współpracę z agentem nieruchomości lub/i pośrednikiem finansowym. Zanim podejdziesz do transakcji, podpiszesz umowę rezerwacyjną lub przedwstępną i – co gorsza – wpłacisz zadatek, warto poradzić się specjalisty i wnikliwie sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości..
Zwykle do wstępnego „audytu” sytuacji prawnej wystarczy jedynie numer KW nieruchomości, którą planujesz zakupić oraz analiza treści KW przez odpowiednego pośrednika.
Kommentare